Купівля нерухомості — це одне з найважливіших рішень. В цій статті ми підкажемо, на що слід звернути особливу увагу, спробуємо відповісти, що таке квартира в новобудові чи на вторинному ринку, та чим вони відрізняються.
Що краще новобудова чи вторинний ринок?
Поділ на новобудови (первинний) та вторинний ринок обумовлений багатьма відмінностями, які існують як з точки зору характеристик нерухомості, так і процесу її продажу. Що означає вторинний ринок та новобудови?
Новобудови
Термін «первинний ринок» в контексті нерухомості відноситься до нових, невикористаних квартир, будинків, комерційних приміщень. Такі приміщення створюються в результаті девелоперського проекту. Визначення вказує на те, що однією зі сторін угоди завжди є інвестор (забудовник). Коли вирішуєте придбати нову нерухомість, стоїть вибір між кількома термінами здачі в експлуатацію. Це залежить від того, на якому етапі будівництва вирішується придбати квартиру/будинок.
Можна придбати квартиру на стадії «дірки в землі» — розмовний термін, позначаючи нерухоме майно на ранній стадії будівництва: зазвичай ще до того, як буде закладено фундамент будівлі. У цьому випадку майбутньому власнику доводиться довго чекати, перш ніж він зможе заселитися в житло.
Новобудова буває завершеною інвестицією з уже виданим дозволом на заселення. Часто така оселя знаходиться в так званому первинному стані. У цьому випадку пропонуються помешкання, які новий власник повинен добудувати самостійно.
Первинний стан — новобудова, яку забудовник закінчив зовні, але яка потребує індивідуального оздоблення та дизайну інтер’єру покупцем. Така нерухомість вже включає:
- штукатурку;
- вікна;
- вхідні двері;
- всі основні інсталяції, включаючи електрику, опалення, вентиляцію та сантехніку;
- стяжку підлоги.
Вторинний ринок
Це квартири, будинки, комерційні приміщення, на момент продажу належать іншому власнику (фізична, юридична особа). Кожен наступний покупець купує її на вторинному ринку, навіть якщо нерухомість продається через кілька днів після її придбання у девелопера. Це сегмент ринку, де відбувається купівля-продаж вторинної нерухомості для власного проживання та здачі в оренду. Звідси випливає назва — вторинне житло. Вторинне житло — нерухомість, яку до виставлення на продаж займала хоча б одна людина. Така нерухомість вже має певні сліди використання — оселя, була у вжитку попереднім власником.
Переваги та недоліки
Стоячи перед вибором, новобудова чи вторинне житло що краще, ретельно проаналізуйте основні плюси та мінуси обох рішень.
Переваги новобудов
Переваги новобудов відомі давно, хоча, мабуть, лише в останні роки стали набагато більш помітними та оціненими. Центр ваги попиту явно змістився в бік пропозиції девелопера.
Перший власник
Фундаментальним мотивом для прийняття рішення є її «новизна». Це безсумнівно, має перевагу: купується нова оселя, в якій ще ніхто не жив, можна впливати на облаштування. Більшість людей, купуючи в новобудові, підкреслюють: хочуть бути її першим власником. Це полегшує внесення суттєвих змін та позбавляє дефектів, залишених попередніми власниками.
Великі можливості оздоблення
Покупці, вирішивши інвестувати у новобудову, мають досить можливостей щодо внесення змін до проекту забудовника під час завершення будівництва — втручання в планування. Можна облаштувати квартиру за стандартом девелопера практично на свій розсуд. Неважливо, чи використовується власна творчість, чи звертаєтесь за допомогою до дизайнера інтер’єру, вона дає свободу у створенні власного простору. Також пропонується здача «під ключ», тобто найчастіше з вікнами, міжкімнатними дверима, пофарбованими стінами, зробленою підлогою, білою обробкою та навіть деякими приладами та обладнанням.
Сучасне будівництво
Новобудови будуються з використанням сучасних та енергозберігаючих технологій, часто в привабливій архітектурній формі. Відеодомофони, моніторинг, рецепція, комори, приміщення для велосипедів, ліфти на кожному поверсі, просторі тераси — ось лише деякі зі зручностей нових об’єктів нерухомості. Нові інвестиції відрізняються функціональністю квартир, яка наближається до досконалості, наприклад, найбільш ретельно спроектовані та облаштовані місця загального користування, зручні підземні гаражі, найсучасніші технологічні рішення, які краще служать комфорту та безпеці мешканців. Новобудова пропонує інфраструктуру, добре пристосовану до потреб людей з обмеженими можливостями. Така купівля пропонує достатньо інших переваг.
Схожі сусіди та престиж
Купити новобудову у будівельника можуть дозволити собі люди в хорошому фінансовому становищі, з досить схожим профілем: досить молоді, забезпечені одинаки та молоді сімейні пари. Такі люди інвестують власні кошти та підходять до питання серйозно. Не можна заперечувати: багато хто вважає нову житлоплощу престижною.
Недоліки новобудов
Вони мають свої недоліки. Значна кількість новобудов знаходиться на значній відстані від центральних районів міст. Це пов’язано з комунальною інфраструктури (відсутність шкіл, поліклінік, лікарень), комунікацією (відсутність доступу до громадського транспорту, іноді під’їзних шляхів), неконтрольованим розростанням міст на периферію, а іноді з будинками, побудованими дуже близько.
Завжди корисно перевірити місцеві плани зонування, щоб переконатися: територія за вікном не стане будівельним майданчиком для нових житлових комплексів або швидкісної автомагістралі в майбутньому. Якщо дійсно важливе гарне розташування помешкання, менш проблематична дорога на роботу чи навчання, то, безумовно, краще зупинити свій вибір на вторинному ринку.
Місця розташування
Купівля у забудовника обмежує вибір покупця лише тими локаціями, де доступні інвестиції будівельника. Слід визнати — найбільша проблема у секторі. У більшості міст нові будинки будуються далеко від центру. Відбувається таке з двох причин:
1. Центри міст здебільшого щільно забудовані: фізично неможливо підготувати будівельний комплекс;
2. Земля, розташована ближче до центру міста, безумовно, дорожча: підготовка забудови в цих районах, в кінцевому рахунку, передбачає кусючу ціну за кв.м. житла.
Довгий час очікування перед заселенням
Для деяких покупців суттєвою перешкодою буває час, необхідний для завершення будівництва. Доведеться чекати забагато місяців. А ще час, пов’язаний з оздоблювальними роботами у квартирі. Тривале очікування, пов’язане з додатковими витратами, наприклад, на оренду житлоплощі на період будівництва.
Ризик банкрутства забудовника
Така купівля пов’язана з ризиком, який згадується у випадку купівлі «дірки в землі» та банкрутства девелопера. Страх ще більше посилюється історіями людей, зазнавши значних фінансових втрат.
Ціни
Новобудови зазвичай мають вищу ціну за квадратний метр. Стосується більшості великих міст України, хоча не скрізь. Додайте до цього вартість оздоблення. У переважній більшості випадків початкові витрати на інвестування вищі, ніж на купівлю житла б/в. При використанні іпотеки, може знадобитися вищий кредитний рейтинг. Новобудова означає відсутність фонду на ремонт, нижчу орендну плату та менші витрати на обслуговування.
Вторинний ринок
Він має ряд переваг у сфері нерухомого майна, яка не має собі рівних. Пропонується великий вибір місць розташування. З іншого боку, звичайно, близьке розташування до центру означає вищі ціни на нерухомість, значно перевищуючі ціни на новобудову.
Переваги
Багатство локацій
Практично необмежені можливості, коли мова йде про місце розташування. Для квартири на продаж, велике місто буде найцікавішим вибором. Однак, від району теж не мало що залежить. Наприклад, в центрі Києва, велика кількість пропозицій будь-якого стандарту, не йде ні в яке порівняння зі скромною пропозицією новобудов. Розташування поблизу центру міста означає відмінну комунікацію та розвинену інфраструктуру у вигляді шкіл, дитячих садків, бібліотек, сусідніх магазинів. Бувають справді унікальні пропозиції для поціновувачів: атмосферні оселі у стильних багатоквартирних будинках, та розкішні будинки, нарешті, резиденції та палаци. Широкий вибір пропозицій та нескінченна кількість локацій — найбільша перевага цього сектора.
Знаєте, куди йдуть гроші
Купівля вже збудованого житла, чого важко досягти на первинному. Таким чином, не купується «кіт в мішку». Покупці перебувають у чіткій позиції: можуть оцінити купівлю, зовнішній вигляд будинку та району. Вони завжди можуть порівняти інфраструктуру (поліклініки, магазини, школи) району, як він пов’язаний з рештою міста.
Швидке прийняття
Отримується доступ до готового помешкання! Купуючи новобудову, в якій зацікавлена велика кількість потенційних покупців, ви приречені на покупку житла ще не побудованого, не зданого в експлуатацію. Вкладається значна сума готівки в товар, та який доведеться чекати, перш ніж зможете заселитися. На вторинному не так. Тут отримуються всі фіксовані елементи майна в ціні покупки.
Недоліки
Витрати на ремонт
Цей пункт стосується не стільки ремонту, скільки витрат, пов’язаних з утриманням самого будинку. Технічний стан будинку буває різним. Варто бути готовим зіткнутися з несправностями, пов’язаними з багаторічним обслуговуванням будівлі. Переважна більшість б/в квартир, особливо побудованих за старими технологіями, набагато менш функціональні, дорожчі в обслуговуванні, часто вимагають додаткових фінансових витрат. Проблеми з каналізацією, опаленням чи електрикою трапляються часто. Деякі з цих несправностей, наприклад, протікання даху, можуть мати серйозні наслідки, можлива недбалість з боку управителя будинку.
Різниця в цінах купівлі
Якщо порівнювати новобудови та вторинний ринок, то різниця стосується, серед іншого, вартості купівлі. Квартири б/в, пропоновані власниками, часто мають завищену ціну, не привабливу для інвестування. Інвестори віддають перевагу новобудовам, оскільки вони в сучасних будинках користуються набагато більшою популярністю серед орендарів. Чим новіша житлова площа, тим легше її продати в разі потреби. Витрати на купівлю майна можна окупити швидше.
Форми новобудов та б/у дещо відрізняються. Визначення цього поняття підкреслює, серед іншого, різні цільові групи. Нові помешкання найчастіше купують молоді, добре освічені корпоративні працівники, інвестори, скуповуючи нерухомість на стадії будівництва, добудовують її, а потім здають в оренду або продають з високим прибутком завдяки стратегії фліппінгу. Новобудови у більшій залежності від кредитної політики банків та економічного клімату.
Рішення завжди залишається за покупцем, на вибір впливає безліч чинників. Крім переваг та недоліків обох ринків, описаних вище, існують й інші фактори, впливаючи на вибір власної квартири. Це, звичайно, фінансове становище покупця, його потреби, відстань до роботи чи школи, магазинів. Економічний фактор тут особливо важливий. Люди з меншими доходами та меншою кредитоспроможністю зазвичай вважають за краще вкладати менше грошей у квартиру на початковому етапі.
Початкові витрати на придбання майна на первинному ринку, будуть вищими, оскільки ціни на вторинному набагато нижчі — особливо якщо порівнювати нерухомість однакового розміру та стандарту. Згодом вам доводиться нести витрати на оздоблення та меблювання житла, хоча забудовники пропонують помешкання «під ключ» — відразу готові до заселення. Однак коштують набагато дорожче.
Порівнюючи ціни, приходить висновок — вторинна дозволяє придбати нерухомість за набагато меншу суму. У більшості випадків, витрачається менше на початку, щоб потім понести великі витрати на ремонт. Важлива відмінність між первинним та вторинним ринком.
Іпотечний кредит
Ви можете стати власником нерухомості в обох секторах за допомогою іпотечного кредиту. У випадку з новобудовами часто можна отримати більш вигідні умови фінансування, оскільки банки співпрацюють із забудовниками. Якщо хочете взяти іпотеку на купівлю квартири б/в, то найчастіше доведеться сплатити додаткові витрати на проведення оцінки.
Висновок
Новобудови та вторинні ринки — два сегменти національного ринку нерухомості, які ідеально доповнюють один одного. Обидва мають свої «за» та «проти». Який з них більше підходить та краще задовольняє житлові потреби, залежить від уподобань покупця та ситуації, в якій він перебуває.
Зробити однозначний вибір складно, оскільки занадто багато суто індивідуальних факторів. Таким чином, питання «первинний чи вторинний ринок» і надалі залишатиметься риторичним питанням, на яке немає однозначної, універсальної та точної відповіді. Прибутковість інвестиції визначається ринком. Наприклад, різні геополітичні, соціальні та економічні фактори впливають на попит, пропозицію або ціни на житло.
